비거주 1주택은 본인 명의의 주택을 한 채 보유하고 있지만 실제로는 그 집에 살지 않는 상태를 뜻하는 표현으로 많이 사용됩니다. 대표적으로 소유한 집은 임대하고 다른 지역에서 전세나 월세로 거주하는 경우가 해당합니다.
집에 직접 살지 않는다고 해서 자동으로 다주택자가 되거나 보유세가 추가되는 것은 아닙니다. 다만 주택을 매도할 때 적용되는 1세대 1주택 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제에서는 실제 거주기간이 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다.
비거주 1주택 핵심 기준
보유세: 실거주 여부보다 매년 6월 1일 소유 여부를 기준으로 부과
양도세: 취득 시점과 지역에 따라 2년 거주요건이 적용될 수 있음
종부세: 1세대 1주택 여부와 공시가격을 기준으로 판단
전세대출: 1주택자도 가능할 수 있으나 보증기관과 은행 조건 확인 필요
공동명의: 지분별 과세와 공동명의 1주택 특례를 비교해야 함
2026년 8월 기준 세금과 대출 제도는 주택 취득일, 소재지, 공시가격, 세대원 주택 수와 대출 상품에 따라 달라집니다. 매도나 대출 실행 전에는 국세청, 관할 지방자치단체, 보증기관과 금융회사의 최신 기준을 다시 확인해야 합니다.
비거주 1주택의 의미부터 정확히 구분해야 한다
소유한 집에 살지 않아도 주택 수는 한 채다
본인 또는 같은 세대가 국내 주택 한 채만 보유하고 있다면 실제 거주지가 다른 곳이어도 일반적으로 1주택 상태입니다. 소유한 주택을 전세나 월세로 임대하고 다른 주택을 임차해 거주한다고 해서 임차한 집이 주택 수에 추가되지는 않습니다.
다만 배우자나 같은 세대원이 별도의 주택, 분양권 또는 조합원입주권을 보유하고 있다면 세법상 1세대 1주택으로 인정되지 않을 수 있습니다. 주택 수는 본인 명의만 보는 것이 아니라 세대 단위로 판단하는 경우가 많기 때문입니다.
세법상 비거주자와 비거주 1주택은 다른 의미다
일상적으로 사용하는 비거주 1주택은 소유한 집에 직접 살지 않는 상태를 의미합니다. 반면 세법상 비거주자는 국내에 주소를 두거나 일정 기간 이상 거주하지 않는 사람을 뜻하는 별도의 법률 개념입니다.
해외에 장기간 체류하며 세법상 비거주자가 된 경우에는 국내 거주자의 1세대 1주택 비과세와 다른 규정이 적용될 수 있습니다. 해외 이주, 해외 취업 또는 장기 체류 중이라면 단순한 비거주 1주택 정보만 적용하지 말고 세법상 거주자 여부부터 확인해야 합니다.
전입신고 여부만으로 모든 세금이 결정되지는 않는다
주민등록상 주소와 실제 거주 사실은 중요한 자료지만 전입신고 한 가지만으로 세금 적용 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 과세관청은 전기·수도 사용량, 관리비, 직장과 학교 위치, 우편물 수령지 등 여러 자료를 종합해 실제 거주 여부를 판단할 수 있습니다.
양도세 비과세를 위해 주소만 옮기고 실제로 거주하지 않았다면 거주기간으로 인정받지 못할 수 있습니다. 거주요건이 필요한 주택은 형식적인 전입보다 실제 생활 근거를 갖추는 것이 중요합니다.
비거주 1주택 보유세는 어떻게 부과될까
재산세는 실제 거주자가 아니라 소유자가 낸다
주택 재산세는 해당 주택에 누가 거주하는지가 아니라 매년 6월 1일 현재 누가 소유하고 있는지를 기준으로 부과됩니다. 집주인이 다른 지역에서 전세나 월세로 살고 있어도 소유한 주택의 재산세 납세의무자는 집주인입니다.
주택분 재산세는 일반적으로 7월과 9월에 나누어 부과됩니다. 주택분 재산세액이 일정 금액 이하라면 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다.
| 구분 | 판단 기준 | 실거주 영향 |
|---|---|---|
| 재산세 | 6월 1일 현재 주택 소유자 | 직접 거주하지 않아도 부과 |
| 종합부동산세 | 6월 1일 현재 보유 주택과 공시가격 | 실거주보다 1세대 1주택 여부가 중요 |
| 양도소득세 | 양도일 현재 주택 수와 보유·거주기간 | 취득 조건에 따라 거주기간이 중요 |
종합부동산세는 공시가격이 기준을 넘을 때 검토한다
주택분 종합부동산세는 소유한 주택의 공시가격을 기준으로 계산합니다. 1세대 1주택자는 일반 주택 보유자보다 높은 기본공제를 적용받을 수 있으며, 일정 요건을 충족하면 연령과 보유기간에 따른 세액공제도 받을 수 있습니다.
국세청 안내 기준으로 주택분 종합부동산세 기본공제는 일반 납세자 9억원, 1세대 1주택자 12억원입니다. 과세표준은 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용해 계산합니다.
소유한 집을 임대해도 종부세 1주택 판단은 가능하다
1세대 1주택 종부세 판단에서 반드시 그 주택에 직접 거주해야 하는 것은 아닙니다. 세대원이 다른 주택을 보유하지 않고 과세기준일 현재 국내 주택 한 채만 소유하는 등 법에서 정한 요건을 충족하는지가 중요합니다.
다만 임대주택 등록, 상속주택, 지방 저가주택이나 인구감소지역주택 같은 특례주택을 함께 보유했다면 별도의 합산배제 또는 1세대 1주택 특례 신청이 필요할 수 있습니다.
비거주 1주택 양도세 비과세 기준
일반적인 1세대 1주택 비과세는 2년 보유가 기본이다
국세청 안내에 따르면 1세대가 양도일 현재 국내에 한 채의 주택을 보유하고 2년 이상 보유한 경우에는 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익이 과세됩니다.
주택 한 채를 보유했다는 사실만으로 비과세가 자동 적용되는 것은 아닙니다. 주택 수, 보유기간, 취득 시점, 조정대상지역 여부와 실제 거주기간을 함께 확인해야 합니다.
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득했다면 거주요건을 확인한다
2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 일반적인 2년 보유요건과 함께 2년 이상 거주요건이 적용될 수 있습니다. 이 경우 소유한 주택에 한 번도 살지 않았다면 1주택이라도 양도세 비과세를 받지 못할 가능성이 있습니다.
현재 조정대상지역에서 해제됐더라도 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주요건이 남을 수 있습니다. 현재 지역 상태만 보지 말고 주택 취득일과 취득 당시 규제지역 지정 여부를 확인해야 합니다.
비거주 1주택 매도 전 확인 순서
취득일 확인 → 취득 당시 조정대상지역 여부 확인 → 실제 거주기간 확인 → 세대원 주택 수 확인 → 양도가액 12억원 초과 여부 확인
거주요건이 없는 주택은 직접 살지 않아도 비과세가 가능할 수 있다
취득 당시 조정대상지역이 아니었거나 법에서 정한 거주요건 적용 대상이 아니라면 직접 거주하지 않았더라도 2년 보유 등 다른 요건을 충족해 비과세를 받을 수 있습니다.
따라서 비거주 1주택이라고 해서 무조건 양도세가 부과되는 것도 아니고, 1주택이라고 해서 무조건 비과세되는 것도 아닙니다. 취득 당시의 법령과 주택의 이력을 기준으로 개별 판단해야 합니다.
12억원을 넘는 고가주택은 어떻게 과세될까
양도가액 12억원까지는 비과세 범위로 계산한다
1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택이라도 실제 양도가액이 12억원을 초과하면 전체 양도차익이 비과세되는 것은 아닙니다. 양도가액 중 12억원을 초과하는 비율에 해당하는 양도차익이 과세대상이 됩니다.
예를 들어 15억원에 매도한 주택이라면 양도차익 전체에 세금을 부과하는 것이 아니라 12억원 초과분에 해당하는 비율을 계산해 과세합니다.
고가주택 과세대상 양도차익 계산 구조
전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액
장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 함께 본다
1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제는 보유기간뿐 아니라 실제 거주기간도 중요합니다. 장기간 보유했지만 직접 거주하지 않았다면 거주기간에 해당하는 공제를 받을 수 없어 예상보다 세금이 커질 수 있습니다.
비거주 1주택을 고가에 매도할 예정이라면 단순히 취득가와 매도가의 차이만 계산하지 말고 실제 거주기간과 필요경비, 장기보유특별공제 적용률을 함께 검토해야 합니다.
수리비와 중개보수 등 필요경비 증빙을 준비한다
양도소득세 계산에서는 취득세, 법무사 비용, 중개보수와 자본적 지출에 해당하는 공사비 등을 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 다만 비용을 실제로 지출했다는 계약서, 세금계산서, 현금영수증과 계좌이체 내역이 필요합니다.
도배나 장판처럼 단순히 주택의 상태를 유지하기 위한 비용은 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다. 확장공사, 샷시 교체나 구조 변경 등도 공사 내용과 증빙에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 매도 전에 관련 자료를 정리하는 것이 좋습니다.
비거주 1주택 공동명의 세금 기준
재산세는 각자의 지분에 따라 부과된다
부부가 한 채의 주택을 공동명의로 보유하면 재산세는 각자의 지분을 기준으로 부과됩니다. 공동명의 주택에 실제로 거주하지 않는다고 해서 별도의 비거주 가산세가 붙는 것은 아닙니다.
양도할 때도 각 공동소유자가 자신의 지분에 해당하는 양도차익을 계산해 양도소득세를 신고합니다. 취득가액과 필요경비도 원칙적으로 지분 비율에 따라 나누어 계산합니다.
종부세 공동명의 1주택 특례를 비교해야 한다
부부가 한 채의 주택을 공동명의로 보유한 경우에는 각자 지분별로 종부세 기본공제를 적용받는 방식과 공동명의 1주택자 특례를 신청하는 방식 중 유리한 쪽을 비교할 수 있습니다.
공동명의 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자의 12억원 기본공제와 연령·보유기간 세액공제를 적용받을 수 있습니다. 특례 신청은 일반적으로 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 진행합니다.
공동명의가 항상 세금에 유리한 것은 아니다
공동명의는 양도차익과 종부세 과세표준을 분산하는 효과가 있을 수 있습니다. 반면 한 사람이 고령이거나 장기보유 세액공제를 크게 받을 수 있다면 공동명의 1주택 특례가 더 유리할 수 있습니다.
명의를 변경하려면 증여세와 취득세, 등기비용이 발생할 수 있으므로 종부세 절감액만 보고 지분을 이전하는 것은 주의해야 합니다.
비거주 1주택자도 전세대출을 받을 수 있을까
1주택자도 일반 전세자금보증 대상이 될 수 있다
한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 본인과 배우자의 합산 주택 보유 수가 1주택 이내인 가구도 대상이 될 수 있습니다. 수도권은 임차보증금 7억원 이하, 그 밖의 지역은 5억원 이하 등의 기본 조건이 적용됩니다.
다만 보증 대상에 해당하더라도 은행의 신용평가와 소득, 기존 부채, 소유 주택의 가격과 취득 경위에 따라 대출이 거절되거나 한도가 줄어들 수 있습니다.
정책 전세대출은 무주택 조건이 적용될 수 있다
일반 은행 전세대출이나 전세보증과 달리 버팀목전세자금 같은 정책대출은 세대원 전원이 무주택이어야 하는 조건이 적용될 수 있습니다. 본인 명의 주택이 한 채 있다면 실제로 그 집에 살지 않더라도 무주택자로 인정받기 어렵습니다.
검색에서 ‘1주택자 전세대출 가능’이라는 정보만 보고 모든 상품에 적용할 수는 없습니다. 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 등 보증기관마다 기준이 다르고 은행별 자체 제한도 확인해야 합니다.
기존 대출의 실거주 의무도 확인해야 한다
보유 주택을 구입할 때 정책 주택담보대출이나 실거주 조건이 있는 대출을 이용했다면 해당 주택을 임대하고 다른 곳에서 거주하는 것이 약정 위반이 될 수 있습니다.
디딤돌대출, 보금자리론과 은행 주택담보대출은 실행 시점과 상품에 따라 전입 또는 실거주 조건이 다를 수 있습니다. 비거주 상태로 전환하기 전 기존 대출약정서를 확인하고 금융회사에 문의해야 합니다.
비거주 1주택을 임대할 때 확인할 세금
월세를 받으면 주택임대소득을 확인한다
소유한 1주택을 월세로 임대하면 주택의 기준시가와 임대 형태에 따라 주택임대소득 과세 여부를 확인해야 합니다. 1주택자의 월세소득이 항상 비과세되는 것은 아니며 고가주택이나 국외주택 등은 별도 기준이 적용될 수 있습니다.
임대소득이 발생하면 사업자등록, 종합소득세 신고와 필요경비 처리 여부를 검토해야 합니다. 보증금만 받는 전세는 월세와 과세 구조가 다르므로 계약 형태에 따라 판단해야 합니다.
임차보증금 반환 자금을 별도로 관리한다
전세를 놓은 주택을 매도하거나 다시 입주하려면 임차인의 보증금을 돌려줘야 합니다. 보증금을 생활비나 투자금으로 사용하면 계약 종료 시 자금 마련이 어려워질 수 있습니다.
주택가격이 하락하거나 매매가 지연될 가능성까지 고려해 보증금 반환 계획을 세워야 합니다. 반환보증 가입 여부와 선순위 채권도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
임대차 계약 신고 대상인지 확인한다
주택 임대차계약은 보증금과 월세 금액, 지역 등 법에서 정한 기준에 따라 신고 대상이 될 수 있습니다. 신규 계약뿐 아니라 보증금이나 월세가 변경된 갱신계약도 신고가 필요할 수 있습니다.
임대차 신고와 확정일자는 서로 관련이 있지만 같은 제도는 아닙니다. 계약 체결 후 신고 기한과 방법은 주택 소재지 관할 주민센터 또는 부동산거래관리시스템에서 확인해야 합니다.
비거주 1주택 매도 전 절세 점검 방법
취득 당시 조정대상지역 여부를 먼저 확인한다
비거주 1주택의 양도세에서 가장 먼저 확인할 항목은 취득 당시 조정대상지역 여부입니다. 현재는 규제지역에서 해제됐더라도 취득 시점에 조정대상지역이었다면 2년 거주요건이 적용될 수 있습니다.
분양권으로 취득한 주택은 분양권 취득일, 주택 완공일과 잔금일 등 사실관계에 따라 판단이 복잡해질 수 있습니다. 분양권이나 입주권을 거쳐 취득한 주택은 세무 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.
세대원의 주택·분양권·입주권을 모두 확인한다
양도일 현재 본인 명의 주택만 한 채라고 하더라도 배우자나 같은 세대원이 다른 주택을 소유하면 1세대 1주택 비과세가 제한될 수 있습니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 양도세상 주택 수 판단에 포함될 수 있습니다.
상속주택, 지방 저가주택, 농어촌주택과 일시적 2주택은 일정 요건을 충족하면 특례가 적용될 수 있습니다. 예외 규정은 취득 순서와 보유기간이 중요하므로 단순히 주택 수만 세어 판단해서는 안 됩니다.
홈택스 계산과 실제 신고 결과가 다를 수 있다
홈택스 모의계산은 예상 양도세를 확인하는 데 유용하지만 입력한 취득가액과 필요경비, 거주기간이 정확해야 합니다. 공동명의, 상속, 증여, 재개발·재건축이나 분양권이 관련된 경우에는 단순 계산만으로 정확한 세액을 확인하기 어렵습니다.
매매계약을 체결하기 전에 예상 세액을 계산해야 잔금 수령 후 세금이 부족해지는 문제를 피할 수 있습니다. 특히 비과세 여부가 불분명하다면 계약 전에 세무사 상담을 받는 것이 좋습니다.
비거주 1주택자가 자주 하는 실수
1주택이면 무조건 양도세가 없다고 생각한다
1주택은 양도세 비과세의 출발 조건일 뿐입니다. 보유기간과 거주기간, 양도가액, 세대원 주택 수를 충족하지 못하면 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
특히 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 직접 거주하지 않았다면 2년 거주요건 때문에 비과세가 제한될 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
주민등록만 옮기면 거주기간으로 인정된다고 생각한다
전입신고는 거주 사실을 보여주는 자료 중 하나지만 실제 생활하지 않았다면 세법상 거주기간으로 인정되지 않을 수 있습니다. 주소만 이전하고 기존 거주지에서 계속 생활한 사실이 확인되면 비과세가 부인될 가능성이 있습니다.
종부세와 양도세의 1주택 기준을 같다고 생각한다
종합부동산세와 양도소득세는 과세기준일과 주택 수 계산, 특례 적용 방식이 서로 다릅니다. 종부세에서 1세대 1주택 특례를 받았다고 해서 양도세 비과세가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
재산세, 종부세, 양도세와 대출 규정은 각각 다른 법률과 기준을 사용하므로 하나의 결과를 다른 제도에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
비거주 1주택 확인 체크리스트
보유 중 확인할 내용
- 본인과 배우자, 같은 세대원의 주택 보유 현황
- 분양권과 조합원입주권 보유 여부
- 매년 6월 1일 기준 재산세와 종부세 대상 여부
- 공동명의 1주택 종부세 특례 신청의 유불리
- 월세 수입에 대한 주택임대소득 신고 여부
- 기존 주택담보대출의 전입·실거주 의무
매도 전 확인할 내용
- 주택 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부
- 실제 보유기간과 거주기간
- 양도가액 12억원 초과 여부
- 취득세·중개보수·공사비 등 필요경비 증빙
- 장기보유특별공제 적용 가능 여부
- 일시적 2주택이나 상속주택 등 특례 여부
전세대출 신청 전 확인할 내용
- 신청 상품이 무주택자 전용인지 확인
- 1주택자의 보증 이용 가능 여부
- 소유 주택의 가격과 소재지 제한
- 부부합산 소득과 기존 부채 기준
- 임차보증금 상한과 대출 한도
- 기존 주택담보대출의 약정 위반 가능성
비거주 1주택은 집에 직접 살지 않는다는 이유만으로 별도의 주택 수가 추가되거나 보유세가 가산되는 구조는 아닙니다. 그러나 양도소득세에서는 취득 당시 조정대상지역 여부와 실제 거주기간이 비과세를 좌우할 수 있습니다.
보유 중에는 6월 1일 기준 재산세와 종부세를 확인하고, 매도 전에는 세대원의 주택 수와 보유·거주기간을 다시 계산해야 합니다. 전세대출은 1주택자도 가능한 상품이 있지만 무주택자 전용 정책대출과 구분해 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
질문 1
Q. 소유한 집에 살지 않아도 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있나요?
A. 취득 당시 조정대상지역이 아니었거나 거주요건 적용 대상이 아니라면 직접 거주하지 않아도 2년 보유 등 다른 요건을 충족해 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 거주요건이 적용될 수 있으므로 취득일과 당시 지역 지정을 확인해야 합니다.
질문 2
Q. 집 한 채를 전세 주고 다른 집에서 전세로 살면 2주택자인가요?
A. 다른 집을 임차해 거주하는 것은 주택을 소유하는 것이 아니므로 일반적으로 2주택자가 되지 않습니다. 다만 배우자나 같은 세대원이 별도의 주택, 분양권 또는 입주권을 소유하고 있다면 세법상 주택 수가 달라질 수 있습니다.
질문 3
Q. 비거주 1주택자도 전세대출을 받을 수 있나요?
A. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증처럼 부부합산 1주택 이내 가구가 이용할 수 있는 상품이 있습니다. 다만 정책대출은 무주택 조건이 적용될 수 있고 소유 주택의 가격, 소득과 기존 부채에 따라 제한되므로 신청 은행과 보증기관에서 최종 자격을 확인해야 합니다.
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